邢台盛世地产违法操作坑害业主 售后返租无人监管

　　导语：根据住建部、最高人民法院及各地等关于商品房销售管理的规定，售后返租在我国是明令禁止的，以售后返租方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款定罪，开发商将承担刑事责任，最高可判10年有期徒刑。

　　邢台盛世房地产开发有限公司(以下简称盛世房产公司)以分割销售并承诺售后包租，以高额返租名义售卖商铺房产。众多当地老人在高额返租回利的引诱下，签购盛世房产旗下没有预售资格的房产项目。由于无法顺利得到租金，也无法要回本金，众多老人陷入无望。

　　被明令禁止的售后返租陷阱近期出现在了邢台。

　　8月29日—30日两天，年逾80岁的李某芳老人一家来到邢台信都区住房和城乡建设局反映。他们想通过住建部门协调要回在当地一处名为盛世里mall(盛世中央公馆)的“投资”。

　　2016年6月份，盛世房地房的推销员在小区内摆了一个桌子推销盛世里mall(盛世中央公馆)内埔。根据当时的宣传，这是一个商业集合体项目。宣传页上的话语颇具诱惑性。小区里的老人们要排队购买，排好费100元。如果选购，100元抵3000元购房款。于是，李某芳和几位家中老姐妹相信了这些宣传，一同缴纳了排号费。

　　可是从2021年10月份开始，这个承载着老人投资梦想的当地知名地产项目，出现了业主维权讨要租金和房款一幕。

　　高回报投资反成“陷阱”

　　据天眼查信息显示，盛世房产公司成立于2001年，企业注册资本实缴5000万元，法人代表、大股东、董事长都是刘伟。这几公司独资控股邢台盛世房地产开发有限公司、巨鹿县房地产开发有限公司，大股东控股邢台凯达房地产有限公司、邢台业荣建筑工程有限公司，并直接投资河北临西农村商业银行。另外刘伟还是昌黎县农村信用合作联社、邢台农村商业银行股份有限公司的股东、高管等。

　　认购协议合同显示，2016年9月份，李某芳以定金抵房款，拿到优惠单价每平方米12604.24元，优惠后总价位71340元。李某芳老人一次性付清。缴纳总价之日后的次月，李某芳可每年获得原总价金额的8%的固定保证租金，返租期五年。

　　返租期内，由邢台市盛和企业管理咨询服务有限公司向乙方按支付租金，甲方负连带责任。返租期满之后，乙方有权要求甲方回购。乙方如选择甲方回购。甲方接到回购申请后，在三个月内将回购款一次性以现金形式全额支付给乙方。返租期满后三个月内乙方未要求甲方回购的，将视同乙方放弃回购权，乙方须在甲方通知期限内签订正式房屋买卖合同。

　　李某芳和几位亲戚签订数份合同，共计50余万元。

　　2021年10月份，由于已几月未收到租金，另外合同截止日也已经到来。李某芳申请盛世房地产回购，返还回购款。但房产公司以没有资金为由，拒不支付。

　　之后，盛世房产公司在原收款单据背后给李某芳打了一份欠条，款项还完后，欠条交给盛世房产公司。几次沟通之后，盛世房产和李某芳签订了一份延期合同，并告诉她，这样他们还可以获得相应的租金，否则公司应给她的回购款拿不到，租金也没有。

　　这是一份委托经营协议，甲方成为邢台盛和企业管理咨询服务有限公司，乙方为李某芳。合同显示，甲乙双方约定委托合作期限3年，至2024年10月19日。乙方授权甲方对该房屋进行经营管理招租，并对此前招租工作予以追认。此时，合同约定回报增加，甲方按照乙方购买该房屋原总价款金额的10%向乙方支付该房屋的固定保证租金。每月20日内将约定租金转入乙方账号。协议到期后，乙方和其他业主选举业主委员会，共同确定是否委托甲方继续管理和如何管理。在业主委员会辞退甲方之前，甲方须按本洗衣继续履行管理职责并享受相应权利。

　　但目前为止，租金并未允诺。

　　于是，老人们开始用各种方式维权，想要回本金。在相关邢台的政府热线平台上的个案中，最近一份回复是2011年6月。

　　信都区住房和城乡建设局回复称已经安排专人联系，正在催办。并称盛世公司正在积极筹措资金，陆续返还拖欠资金，督促盛世房地产公司按协议落实退款。记者两次采访该住建局相关主管科室领导，目前为止，可以明确表示盛世房产公司相关房产仍未取得预售许可证。一位信都区住建局负责执法监督负责人告诉记者，“盛世房产相关住房违法的已经行政立案，但处罚受到阻碍。”

　　图说：相关邢台本地的政务平台、网络上针对此事的诉求及住建部门的回复

　　此外，记者从当地住建部门证实，截至目前，盛世房产公司相关房产仍未取得预售许可证。但是此项目在2016年就开始预售，是否主管部门存在监管缺失呢?

　　“售后返租”之祸

　　对此，业内人士表示，上述盛世房产公司的销售行为属于典型的违法操作——售后返租。

　　所谓售后返租，又称为售后包租、返租回报等。根据《商品房销售管理办法》(建设部 2001 年 88 号令)，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。通俗上讲，开发商为了促进商品房销售，一般情况下，将商业项目如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，再同其签订返租合同，承诺购买后在一定期间内给付一定数额的租金来吸引投资购买人(一般情况年返租 4%～12%，返租年限短则3～5年，长则8～10年)。

　　售后返租起于香港，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，后来流传全国。

　　据业内资深人士介绍，无论采取何种方式，售后返租商业行为都跳不出以下模式：开发商将一个商场分割成若干商铺,售卖时承诺购房者为其代为管理租赁，在未来几年给予固定租金收入。

　　这样的模式让业主觉得自身的经营门槛和投资风险都被大幅度降低，对于开发商而言，能吸引大批原本不热衷投资的人,将商铺尽快售出。然而，这一模式也面临着商铺无人租赁，或者后续经营入不敷出问题，存在较大风险。

　　事实上，售后返租销售模式，已经被国家明令禁止20年。

　　2001年，原建设部第88号令《商品房销售管理办法》规定，开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的,“处以警告，责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款”。

　　2006年在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定,“对未取得预售许可证发布预售广告的,承诺售后包租、返本销售的”,要“予以严肃处理”，且不再区分销售的是不是“未竣工商品房”。

　　已于2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)称，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。

　　但在现实中，售后返租并未消失。

　　一方面，由于相关政策法律规定的不完善，如《商品房销售管理办法》仅禁止开发企业通过售后返租销售未竣工商品房，而竣工的商品房并未限制 ;最高法院的司法解释中“不具有房产销售的真实内容或不以房产销售为主要目的”，无明确参考和判断标准。另一方面，在实际操作中，开发商一般会把商业地产的运营权交给其另行注册成立或委托商业运营公司，与投资者签订委托经营协议书或者物业租赁合同，便可轻松规避法律法规的限制，且可转嫁售后返租产生的风险。

　　此外，根据我国《房地产广告发布规定》第4和16条规定“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”，开发商发布违法广告后，由监管部门责令停止发布，并处以三万元以下罚款，相比楼盘销售所得的巨额价款，开发商承担着很低的违法成本。

　　当投资回报承诺明确在购房或租赁合同中约定时，若开发商违约，按照法律规定必然要承担法律责任，但现实中，开发商一旦资金断裂或携款潜逃，往往承诺的投资回报多半会打水漂，化为泡影。

　　据记者了解，盛世中央公馆相关房产目前仍在售卖。一位销售经理告诉记者，他们已经几月没发薪水。去年也是如此，好在年底他们进行了工资补发。她告诉记者：类似这样签订返租有好多人来要钱，目前都公司无法退还老人的钱款。

　　实际上,对于“售后返租”这类明令禁止的销售行为，除了让多位业主深陷“泥潭”无法自拔，企业的销售行为值得拷问的同时，政府部门是否存在监管缺位同样值得追问。

　　就此事件，记者多次联系邢台市信都区住房和城乡建设局相关领导采访无果。截至发稿前，也尚无答复。

　　针对该事件中的相关监管责任和事态进展，本报将进一步持续关注。

(责任编辑：白静 )